Overdrachtsbelasting 2026: zakelijk vastgoed en meer

Wat is overdrachtsbelasting?

Wanneer je in 2026 vastgoed koopt, zoals een bedrijfspand, een woning of een stuk grond, krijg je te maken met overdrachtsbelasting. Dit is een belasting die je betaalt over de aankoop van bestaande onroerende zaken. Het vormt een belangrijk onderdeel van de ‘kosten koper’. Onroerende zaken zijn gebouwen of werken die duurzaam met de grond zijn verbonden, zoals woningen, winkels, bedrijfshallen of landbouwgrond.

Voor nieuwbouw gelden andere regels. Omdat je bij nieuwbouw de eerste eigenaar bent, is er geen sprake van een overdracht in de zin van de overdrachtsbelasting. Wel betaal je dan 21% btw over de koopsom.

Tarief overdrachtsbelasting in 2026

Zakelijk vastgoed en tweede woningen

In 2026 bedraagt de overdrachtsbelasting voor zakelijk onroerend goed en tweede woningen 10,4%. Dit tarief is van toepassing als je:

• Een bedrijfspand, een stuk grond of een woning koopt die niet je hoofdverblijf wordt.
• Een recht op een onroerende zaak verkrijgt, zoals erfpacht of opstalrecht.
• Aandelen verwerft in een vennootschap (nv of bv) waarvan de bezittingen hoofdzakelijk uit onroerende zaken bestaan. Dit wordt gezien als een ‘onroerendezaaklichaam’ en de Belastingdienst beschouwt het als een verkapte vastgoedoverdracht.

Woonhuizen voor eigen gebruik

Koop je een woning die je als hoofdverblijf gaat gebruiken, dan geldt in de meeste gevallen een lager tarief van 2%. Dit tarief is bedoeld om de aankoop van een eigen huis te stimuleren.

Een belangrijk aandachtspunt is de definitie van een ‘woning’. De Belastingdienst kijkt primair naar de bouwkundige aard van het pand, niet naar het huidige gebruik. Een oud woonhuis dat nu als kantoor dient, kan dus nog steeds als woning worden beschouwd voor de overdrachtsbelasting. Als een woning deel uitmaakt van een bedrijfspand, kan het zijn dat het lagere tarief van 2% van toepassing is op het woongedeelte.

Vrijstellingen van overdrachtsbelasting

Er zijn diverse situaties waarin je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen, of recht hebt op een vrijstelling.

Startersvrijstelling voor jonge kopers

Ben je tussen de 18 en 35 jaar oud en koop je in 2026 je eerste eigen woning voor eigen gebruik? Dan kun je in aanmerking komen voor een vrijstelling van overdrachtsbelasting. De woning mag dan maximaal €525.000 kosten. Je mag niet eerder van deze regeling gebruik hebben gemaakt en de woning moet je hoofdverblijf worden. Voldoe je niet aan alle voorwaarden (bijvoorbeeld de leeftijdsgrens), dan betaal je alsnog 2% overdrachtsbelasting.

Samenloopvrijstelling BTW en overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van zakelijk vastgoed kan het voorkomen dat je zowel btw als overdrachtsbelasting zou moeten betalen. Om dubbele belastingheffing te voorkomen, is er de samenloopvrijstelling. Deze vrijstelling zorgt ervoor dat je geen overdrachtsbelasting betaalt als er al btw wordt geheven over dezelfde transactie. Dit is vaak het geval bij de aankoop van:

• Een nieuw gebouw (binnen twee jaar na eerste ingebruikname).
• Een bouwterrein.
• Vastgoed dat btw-belast verhuurd wordt.

Let op: deze vrijstelling vervalt als de koper de btw (deels) mag aftrekken en het vastgoed als bedrijfsmiddel gebruikt. Voor particuliere kopers of vrijgestelde ondernemers blijft de vrijstelling wel van kracht. Bij panden met gemengd gebruik (bijvoorbeeld een woning met werkruimte) moet per deel worden beoordeeld of de vrijstelling van toepassing is.

Overige vrijstellingen

Andere situaties waarin vrijstelling kan gelden zijn:

• Overdracht binnen de familie (ouders aan kinderen, grootouders aan kleinkinderen, broers/zussen aan elkaar).
• Inbreng van vastgoed in een maatschap, vof of cv.
• Omzetting van een onderneming in een nv of bv.
• Fusies, splitsingen of concernreorganisaties van rechtspersonen.
• Aankoop van landbouwgrond die bedrijfsmatig wordt gebruikt voor agrarische doeleinden.
• Overdracht van gemeenschappelijk bezit bij scheiding of door trouwen/geregistreerd partnerschap, mits beide partners voor 40-60% eigenaar waren.
• Vererving van een woning of bedrijfspand.
• Doorverkoop van een koopwoning binnen zes maanden na aankoop zonder waardestijging. Bij waardestijging betaal je alleen overdrachtsbelasting over het verschil.

Betaling en aftrekbaarheid

Hoe betaal je overdrachtsbelasting?

In de meeste gevallen regelt de notaris de aangifte en betaling van de overdrachtsbelasting. De notaris berekent het verschuldigde bedrag, doet aangifte bij de Belastingdienst en betaalt de belasting namens jou bij het ondertekenen van de transportakte. Alleen als er geen transportakte wordt opgesteld, moet je zelf binnen een maand na de overdracht aangifte doen en de belasting betalen.

Is overdrachtsbelasting aftrekbaar?

Nee, overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar. Dit geldt zowel voor de aankoop van een woning als een bedrijfspand. Bij zakelijk onroerend goed wordt de overdrachtsbelasting wel opgeteld bij de boekwaarde van het pand. Deze waarde kun je vervolgens afschrijven, met uitzondering van de grond.

Financiering via hypotheek

Voor een woning die je als hoofdverblijf gaat gebruiken, kun je de overdrachtsbelasting doorgaans niet meefinancieren via de hypotheek. Je mag namelijk maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De overdrachtsbelasting moet je dus uit eigen middelen voldoen.

Bij de aankoop van een bedrijfspand kan het soms wel mogelijk zijn om de overdrachtsbelasting mee te financieren, afhankelijk van de bank, de waarde van het onderpand en je totale financieringsbehoefte. Banken financieren vaak maximaal 80% tot 90% van de marktwaarde. Als de totale kosten koper, inclusief overdrachtsbelasting en notariskosten, binnen dit maximale hypotheekbedrag vallen, is het wellicht mogelijk. Het is echter geen garantie; niet alle banken staan dit toe.

Vakantiewoningen en beleggingspanden

Voor huizen die niet je hoofdverblijf worden, zoals een vakantiewoning of een beleggingspand, geldt het hoge tarief van 10,4% overdrachtsbelasting. Dit is van toepassing op alle tweede woningen, ongeacht of je ze verhuurt of zelf af en toe gebruikt.

Het is essentieel om de regels rondom overdrachtsbelasting goed te begrijpen voordat je vastgoed aankoopt. Laat je altijd goed adviseren door een professional om verrassingen te voorkomen en ervoor te zorgen dat je optimaal gebruikmaakt van eventuele vrijstellingen.